A Reforma Tributária trouxe alterações significativas para o mercado imobiliário, especialmente na locação de imóveis. Com a criação do IBS e da CBS, a atividade de locação por pessoa física, que até então não era tributada pelos principais tributos indiretos, apenas pelo Imposto de Renda da Pessoa Física (IRRF), passará a integrar o novo regime de tributação sobre o consumo.
Atualmente, os rendimentos de aluguel recebidos por pessoas físicas estão sujeitos exclusivamente ao IRPF com base na tabela progressiva do imposto.
A partir de 2026, a locação de imóveis passará a ser fiscalizada de forma mais rigorosa com a criação do Cadastro de Imóveis Brasileiros (CIB), conhecido como o “CPF dos imóveis”. Este sistema reunirá informações detalhadas dos imóveis e integrará dados de cartórios, prefeituras, Receita Federal e bancos, permitindo o cruzamento com as declarações fiscais, movimentações financeiras e auxiliará no combate dos contratos informais e das locações não declaradas.
Em relação à incidência dos novos tributos, também vigente a partir de 2026, o artigo 251 da Lei Complementar definiu dois critérios cumulativos:
- Pessoas físicas que possuam mais de três imóveis distintos alugados; e
- Receita anual das locações superior a R$ 240 mil.
Na ocorrência dos dois critérios, ainda que no curso do exercício, o locador deverá recolher IBS e CBS aos cofres públicos.
Para reduzir o impacto da nova legislação, a Lei Complementar prevê redução de até 70% da base de cálculo para imóveis residenciais e a dedução de R$ 600,00 por imóvel a título de redutor social aplicado sobre a base de cálculo.
A locação por temporada terá tratamento diferenciado e a tributação será devida independentemente do número de imóveis com redução da base de cálculo de apenas 40%, o que gerará uma carga tributária mais alta para imóveis ofertados pelos sites do Booking e Airbnb.
Além disso, haverá um regime de transição para os contratos firmados antes de janeiro de 2025, sobre os quais incidirá uma alíquota reduzida de 3,65% até o fim de sua vigência.
Especialistas calculam que a carga efetiva de IBS/CBS sobre aluguéis residenciais ficará em torno de 8% do valor do contrato, podendo, se somada ao Imposto de Renda, atingir uma tributação global próxima de 35,9%. Esse novo cenário impactará a rentabilidade dos valores recebidos de locação de imóveis e possivelmente ensejará a revisão do valor dos aluguéis a fim de minimizar os impactos financeiros.
