A tributação de rendimentos de aluguel sempre conviveu com a sombra da informalidade. Por décadas, pagamentos em espécie, contratos de gaveta e omissões em declarações de Imposto de Renda passaram despercebidos em meio a cadastros fragmentados e à limitação tecnológica da Receita Federal. Esse período, no entanto, está prestes a se encerrar.
A Instrução Normativa 2.275/2024 inaugura um marco silencioso, mas profundo: a criação do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB). Pela primeira vez, cada imóvel do país terá um número de registro nacional obrigatório, integrado simultaneamente às bases federais, estaduais, distritais e municipais. O resultado é um sistema unificado, que permitirá à Receita Federal cruzar dados com precisão inédita.
O mecanismo de fiscalização será sofisticado. O imóvel cadastrado no CIB se conecta a diferentes fontes de informação: declarações de Imposto de Renda, registros cartorários, informações de cadastros municipais e estaduais, movimentações bancárias e até contratos de locação registrados por pessoas físicas ou jurídicas incluindo mecanismos de cruzamento de dados a partir de declarações de endereço residencial de locatários que se tornaram necessários e úteis para apuração dos fatos geradores dos novos tributos trazidos pela reforma tributária como o IBS e a CBS. Com essas bases interligadas, o sistema conseguirá identificar divergências quase em tempo real principalmente em virtude do Sinter – Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais que será fonte de dados para Receita Federal do Brasil e do Comitê Gestor do IBS.
Funcionará, em essência, como um grande mapa de relações patrimoniais e financeiras. Se um contribuinte declara a propriedade de um imóvel, mas não informa rendimentos compatíveis com sua locação, a inconsistência surge automaticamente. Se há movimentações bancárias regulares que correspondem ao valor de aluguel, mas não há a correspondente tributação declarada, o sistema emite um alerta. Esse cruzamento contínuo substitui a antiga lógica de fiscalizações esporádicas por um monitoramento permanente.
As consequências são diretas: a Receita Federal poderá autuar retroativamente até cinco anos, cobrar impostos acrescidos de multa e juros e, em situações mais graves, encaminhar o caso para análise de eventuais condutas com reflexo na área penal. Em outras palavras, o “atalho” da informalidade se transforma em armadilha.
Esse movimento deve ser entendido dentro de um contexto mais amplo. O Brasil já passou por revoluções silenciosas semelhantes, como a nota fiscal eletrônica, que reduziu drasticamente a evasão no comércio, e o e-Social, que trouxe a formalização integral das obrigações trabalhistas e previdenciárias. O que antes parecia tolerável foi progressivamente absorvido pela lógica da transparência compulsória.
Agora, é a vez do mercado imobiliário. E o impacto ultrapassa o indivíduo. Locadores individuais ou grandes gestores de imóveis que lidam com estruturas patrimoniais complexas — muitas vezes vinculadas a holdings, sociedades e estruturas para planejamentos sucessórios — precisarão compreender que o risco não se limita ao aspecto financeiro: há também reflexos reputacionais e de governança.
Estamos, assim, diante de um divisor de águas. A era da informalidade patrimonial cede lugar a uma cultura de fiscalização inteligente e integrada, na qual cada imóvel, cada contrato e cada fluxo financeiro serão inevitavelmente conectados. É mais do que uma medida arrecadatória: é a consolidação de uma nova cultura tributária, em que a transparência se torna regra e a omissão, exceção impossível.
É tempo de corrigir rumos e práticas.
Este artigo é de autoria do advogado Adelmo Emerenciano, especialista em Direito Constitucional, Direito Empresarial e Tributário, sócio do escritório Emerenciano, Baggio & Associados – Advogados.
