Com a criação do regime específico do IBS/CBS, holdings imobiliárias enfrentam novos desafios e oportunidades de reestruturação

A Reforma Tributária, ainda que voltada principalmente à tributação sobre o consumo, trouxe efeitos significativos para as holdings imobiliárias em função do regime específico de tributação pelo IBS e pela CBS para o setor imobiliário.

Esse novo regime alcança diversas operações, incluindo alienações, cessões onerosas, locações, arrendamentos, administração e intermediação de imóveis, bem como serviços de construção civil.

Muito embora a LC 214/2025 estabeleça reduções das alíquotas incidentes sobre operações com bens imóveis, como a de 50% para as operações em geral e a de 70% para locações, cessões e arrendamentos, a carga tributária total tende a aumentar quando comparamos com o cenário atual.

Hoje, a maioria das holdings imobiliárias adota o regime do lucro presumido, com tributação efetiva de até 14,53% sobre os aluguéis. Após a reforma, essa alíquota pode alcançar aproximadamente 18,83%, em razão da substituição do PIS e da COFINS pelo IBS/CBS, cuja alíquota combinada deve ficar próxima de 7,95%. Diante deste cenário, a discussão sobre a manutenção das holdings patrimoniais ganha relevância.

Haverá um regime de transição até 2033, que permitirá que determinadas operações, especialmente contratos de locação firmados antes de 16 de janeiro de 2025, possam utilizar-se de alíquota reduzida de 3,65%, desde que observadas condições e prazos específicos, como o registro dos contratos e o cumprimento de obrigações acessórias que ainda pendem de regulamentação.

As vendas de imóveis também estarão sujeitas ao IBS e à CBS, com alíquotas reduzidas em 50%. Além do IRPJ e da CSLL já incidentes, essas operações passarão a ter maior tributação, podendo atingir cerca de 13,25%, a depender da alíquota final ainda não definida.

Na cessão gratuita de imóveis a sócios ou familiares, operação corriqueira nas holdings familiares, haverá incidência de IBS/CBS, por considerar o uso gratuito como fornecimento de bem de consumo pessoal, ainda que o IR continue a tratar apenas 10% do valor venal como rendimento tributável.

Nosso escritório está à disposição para realizar análise comparativa detalhada e personalizada, levando em conta o tipo de operação, o perfil dos imóveis e as metas familiares e empresariais envolvidas, auxiliando na definição das melhores estratégias para equilibrar eficiência fiscal e segurança jurídica.