Regulamentação de Assinatura Eletrônica em Registros de Imóveis
6 de novembro de 2024
Nos últimos anos, a compra de imóveis em leilão tem crescido substancialmente, especialmente com a popularização dos leilões eletrônicos, que podem ocorrer tanto judicialmente – quando o imóvel é penhorado por dívidas e leiloado para satisfazer credores – quanto extrajudicialmente, geralmente devido ao não pagamento das parcelas de financiamento do imóvel por alienação fiduciária.
A aquisição em leilão pode ser vantajosa, seja para a compra do primeiro imóvel ou como investimento, pois normalmente o imóvel é arrematado por um valor inferior ao de mercado. No entanto, ao adquirir um imóvel dessa forma, assim como ocorre na compra e venda convencional, o arrematante é responsável pelo pagamento do ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) à prefeitura onde o imóvel se localiza, com uma alíquota que pode chegar a 3% do valor do imóvel ou do valor venal, dependendo de qual for maior. No caso específico de leilões, a cobrança do ITBI deve ser feita sobre o valor da arrematação.
Apesar dessa regra, muitas prefeituras vêm cobrando o imposto de forma equivocada ou ilegal. Um exemplo disso é a Prefeitura de São Paulo, que exige o pagamento do imposto antes mesmo do fato gerador – ou seja, antes do registro da transmissão do imóvel. Além disso, frequentemente aplica-se o Valor Venal de Referência, que é bem superior ao valor efetivamente pago pelo arrematante no leilão, gerando cobrança indevida de multas de até 20%, além de correções e juros.
Diversas prefeituras criaram decretos e leis alterando a base de cálculo e o momento do fato gerador previstos no Código Tributário Nacional, elevando, assim, a arrecadação de impostos, multas e juros de maneira irregular. No caso de São Paulo, por exemplo, o Tribunal de Justiça já declarou inconstitucional tanto o uso do Valor Venal de Referência quanto a exigência de pagamento antes do registro em cartório, embora a Prefeitura persista em cobrar de forma ilegal.
Outro ponto de alerta em se tratando de imóveis adquiridos por meio de leilões é sobre o IPTU.
Apesar de o artigo 130 do CTN determinar que, nos casos de arrematação pública, a responsabilidade do arrematante limita-se ao preço ofertado, isentando-o de qualquer dívida tributária anterior, muitos municípios ignoram essa regra.
É de extrema importância de o arrematante busque pela aplicação correta da lei, especialmente em contextos em que o edital possa sugerir a transferência de responsabilidade tributária. Para assegurar a conformidade e evitar cobranças indevidas, uma consultoria especializada em direito tributário pode ser fundamental, garantindo a correta aplicação da legislação e promovendo segurança jurídica na aquisição de imóveis em leilão.
Diante desse cenário, se você arrematou um imóvel em leilão, não realize o pagamento dos impostos exigidos pela Prefeitura antes de consultar um advogado. Com o apoio de um especialista, é possível obter uma redução de até 70% do valor cobrado de forma indevida, de maneira rápida, sem atrasar o registro e a transmissão do imóvel.
Quem já pagou os impostos indevidamente cobrados também pode reaver os valores. Por isso, se você adquiriu um imóvel em leilão, consulte um advogado para proteger seu direito ao valor correto do ITBI e IPTU e evitar cobranças indevidas.
